我们夫妻都有购房资格,工作地点都在北四环中轴路附近,有资金300万,有购房意愿,客观上为孩子上学也有在朝阳区购房的必要。但是,如果我们买房,首先就要退股200万左右,公司年化6%,如果买房相当于每年损失12万。另外100万即便存银行也有2%收益,每年2万。 另外还需要贷款300万,组合贷的平均利率为3%,年化9万。另外根据中介给出的税费成本是2%,以600万元计算为12万,再加装修及家具家电成本30万,总计42万,计入买房成本的年化收益损失为8400。此外还有物业费、取暖费和停车费等成本,按1.16万计算。合计我们的年化总成本为25万元。 而如果要保持收支平衡,这套600万元的房子的每年升值必须达到4.17%,您觉得有可能吗?我们认为几乎没有可能,所以现在才非常的纠结。 1、您的想法挺对的,买房本来就是巨额支出,结算成本也是应该的。不过房子是用来住的,本质上和买车买衣服,买手机电脑以及给孩子报班的性质没什么区别,甚至和点外卖下馆子也一样,难道您消费这些的时候也计算投入产出吗?不是说不行,就是累点儿了。 所以我建议还是多考虑居住体验吧,这几年的房地产都这行情了,没必要再纠结什么投入产出,所谓的升值只能是理想,但别太当真了。 2、另外如果现有股权真的是年化6%的收益,而且能长期+稳妥的收益,那如果是我就不买房了。因为每年收入12万,把这笔钱当房租的话肯定能租到600万的房子,还省掉了物业费取暖费+装修家具,更不用背负债务和利息,那何乐而不为呢? 也就是说,房子是用来住的,既然能用租的形式来解决就没必要非得买,而且还省钱呢。上学的话看情况了,愿意接受派位那就租房上学,不愿意的话可以找找关系。实在不行的话索性上私立,反正您每年节约了25万,那就补贴在bv伟德客户端上呗。 3、总之您算的账应该没毛病,细节我也没必要较真儿,所以就看您自己的想法吧。打个不恰当的比方,其实这就跟是否找老婆结婚似的。搞对象结婚是很花钱的,而且婚后还要持续投入,生了孩子也未必成才,学历贬值的背景下导致结婚生子很难有确定的回报。 我在怀柔的顶秀美泉小镇有一套房,2013年1.5万买的,C区的,花园洋房,环境什么的都不错。但对于我们来说很少去住,设想的退休生活始终不能持久,再加上感觉这里的保值不太好。 因为我们一直住海淀,当时也才2万多,现在都至少7万多了,而顶秀美泉小镇才2万多,现在120平三居不超300万。这房没有贷款,对于我们来说倒是没有压力,只是感觉有些鸡肋,所以想问问您是否应该果断切割了。 1、顶秀美泉小镇,2013年的时候已经这么贵了吗?1.5万一平,当时北京的均价也不过是2万出头儿啊。但这小区确实不错,用作养老休闲挺合适的。 您家海淀的之所以涨的多,那是因为赶上了学区房的周期。学区政策是2012年制定的,东西海的部分房价从年底开始涨,2013年之后开始了暴涨。所以您家是赶上了单独的红利,只有东西海三个区而已,其他区都没得到什么利好。 2、我要建议是如果没什么压力就留着吧,要不然也不好卖。我刚刚上网看了一下,怀柔区的挂牌率明显高于市区,市区是不到2%,怀柔是平均3%。而您家这顶秀美泉达到了4%,2500套房有100套以上挂牌的。那这么多竞争者,除非是降价否则不太好卖,甚至降价都未必好卖。 3、或者这么说吧,这种小区是典型的自住为主的,就跟买了辆豪车似的,主要功能是驾乘体验。至于其他什么投资保值一类的期望值就别太高了,更别跟市区+学区房相比。所以如果能自住就留着,将来有时间就来改善一下生活,怀柔的山水和空气环境都是非常不错的。 此外除非是实在不想住了,那再考虑出售。但也考虑好卖房之后拿了钱干什么吧,存银行的话利息低,买房的话肯定不如怀柔的,也就是收个租金。其他投资就未必靠谱儿了,所以考虑好再套现吧。 也就是说,留着这套房虽然没什么收益,但也不至于赔钱。所以最好是卖房之后又稳妥+高于银行利息的理财渠道,否则先再留些日子吧,十多年都过去了,不急在这一刻。 我的情况是我家到北京很早了,我也是在北京上的学,但办不下北京户口,现在我儿子面临明年上学,房子在丰台西罗园,对口的应该就是西罗园小学,但bwin必赢体育 学院一般,而且据说还不能保证入学,听说有派位到南四环外的,还有西四环外的。 我小时候是交赞助费在崇文现在的东城上的,现在有说还能办的也有说不能的,如果不能的话我们想问问换房行不行,进了三环的话中介有不少5万多的,我感觉还可以,听听您的建议。 1、既然是非京籍,那如果在丰台都不能对口入学,到了东城就更不敢保证了。毕竟东城的学位比丰台紧张多了,无论哪个学区+bwin必赢体育 学院。 另外您既然想换的是天永学区的永外,那从学区排名来说本身就是东西城很靠后的,也就是整体质量不太高。而您家又是非京籍,那大概率被派位到学区内排名靠后的小学。这倒不至于跨学区,因为没地方可派了。 中介说永外有5万多的房源应该是真的,但从居住角度来说肯定不如您现在西罗园的。因为永外的学区虽然不太强,但学区溢价到目前为止也不算太低,基本就是东城平均值的25%左右。 也就是说,您要想在东城得到和西罗园同等的居住体验,那就要增加至少几十万的预算。比如您现在的房子值300万,那在永外花400万才能买到同等品质的。可虽然多花了100万,您却未必能得到价值100万的学区资源,就因为您是非京籍,大概率被派位到很普通的bwin必赢体育 学院,也就是大量接受非京籍的那种bwin必赢体育 学院。 3、所以我觉得您这种还房贷意义不大,花了不少钱,只是得到个东城学籍而已。而且如果您家不准备办北京户口,那这种学籍的意义就更不大了,还不如省下钱来给孩子请老师呢。 4、简单就是这情况吧,其他的我也不多说了。反正我觉得这种换房是肯定占不到便宜,大概率是吃点儿亏,而且是在不考虑保值的情况下,如果考虑的话就更不占优了。 我是想卖房然后回老家的,实话实说被裁员两年了,虽然房子不用还贷款,但两年跌了100多万,早回老家的话够好几年生活费了。至少能买两套房。 Ps:孩子现在是在北京上学,朝阳**小学四年级,但我们没有北京户口,这一失业就更不可能了。当年想的是为了孩子将来留在北京而努力,现在看来孩子也不是那块料,将来顶多是能有大学上而已。回老家的话公立校都确实一般,但私立的还不错,学费也不太贵,一年算上住宿费也就不到三万,成绩排名在省里算不错的。 1、真要是确定了那就套现回老家吧。这是人生的选择,外人其实不好建议的,担不起那责任。不过您家有孩子,孩子怎么考虑的? 2、我挺能理解您的心情的,大概率是从意气风发到志得意满,但现在被现实打击的有些灰心丧气了,所以才想索性回老家的。 我不知道您老家是哪儿,但如果100多万能买两套房,那应该是个经济不太强的地级市或县级市。这种城市的房价走势大概率不如北京,涨的时候没北京涨的多,跌的时候却有可能比北京幅度大。所以一旦卖掉北京的换成老家的,将来靠房价走势是很难换回来了。 3、其他的没什么建议了。只是提醒一句,您家孩子将来准备在哪儿发展啊?如果也考虑北京,那在没有了房子的情况下,您这些年所经历的辛苦,孩子或许还要重来一遍。而且大概率比您还辛苦,毕竟时代红利大概率不如前几年的,很难再赶上什么风口。 我家名下两套房,一套石景山的小两居,父母在住,无贷款,就是房子破不值钱,200多万吧。另一套德胜的学区房,2018年购买,现在价值800万左右,有200万贷款,不太老的两居室。 孩子现在马上中考,我们考虑是不是应该卖掉这套学区房了。尤其按照您的方法算过,学区溢价真的非常高,租售比1000,跟朝阳的安贞西里一比是溢价率40%以上。我们认为以德胜的学区档次能保留20%-30%为合理,就是说有至少10%的保值风险,您觉得我们的结论对吗? 但我们如果卖房的话又不知道换到哪里?工作都在西边,可换到海淀感觉没意义,还是学区房,换到朝阳又离的远,我们看上的都在东四环以外呢。所以想问问您,如果还是800万预算的话,您建议换到哪里? 1、换到哪里?既然东边西边都不合适,那就看看北边呗。北五环之内的奥园,林萃桥南沙滩儿一带不少次新房呢,800万能买到挺不错的了。而且也没溢价,价格走势至少不落后大盘。 3、您算的账应该没错,但认为能保留20-30%我说不好。在我看来是如果对口bwin必赢体育 学院很好,房子的小区和户型等条件也都不错,那应该是支撑强,保留20%的可能性大。但如果bwin必赢体育 学院不是太好,或者是不太宜居,那就看运气吧,看看是否有政策支持。
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? 张梓轩记者 刘香月 摄
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? 李运兴记者 许萍 摄
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