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今年3·15消费者权益保护日期间，市民俞女士和余先生向解放日报·上观新闻“民声直通车”求助，称他们近日委托中介出售闵行一套房产时遭遇了“套路”：为了吃掉26万元差价，中介分别与买卖双方签订了不同性质的协议。而为了让“套路”滴水不漏，中介不仅与买卖双方使用了不同的“话术”，竟然还分饰两角，在与上下家接触时使用了不同的主体…… 眼下，申城房地产市场交易热度持续攀升，市民得提防部分不良中介“上下通吃”。中介“吃差价”是否违法违规？在信息不对称的情况下，购房双方如何防范？ 俞女士是房子的卖家，她告诉记者，他们家在闵行区鹤北二街坊有一套近80平方米的房子，登记在母亲周女士名下，一直闲置有出售意愿，也一直收到中介打来的问询电话。去年年中，小区西门口的“好年华”中介再次来电，劝说俞女士“市场价差不多了”。俞女士同意将房子正式挂牌。 此后，中介多次以“6楼没电梯不好卖”“周边什么行情，别人的成交价你看了吗”“现在有下家要了，但是下家不好说话，得降点价格”等不同话术，不断劝说俞女士降价。俞女士也不断让步，挂牌价从一开始200万元，逐步降至150万元。事后，俞女士才醒悟，这个过程就是中介在不断地“PUA”她，以压低价格。 今年2月7日，中介声称有买家确定要房，并约俞女士见面签署协议。面谈中，“好年华”中介负责人胡某再次提出买家要求价格再降一点至140万元。俞女士当场翻脸，见她态度坚决，胡某佯称“要和买家商量下”，离开一会返回后同意150万元成交。当天，俞女士与“好年华”中介签订了协议，胡某当场向俞女士转账了10万元，声称这是买家支付的定金。事后，俞女士与买家余先生复盘得知，当天余先生尚未确定要买入这套房子，胡某的“与买家商量”“买家付了定金”都是在表演。俞女士称，定金也实为胡某自掏腰包支付，为的是将价格打下来后“低价锁房”。 不同寻常的是，俞女士与中介签订的并非常见的居间协议，而是一份“托底协议”。协议中称，扣除1万元中介佣金后，俞女士的房屋销售实际到手149万元，并约定“若实际成交价格高于保底成交价，溢价部分作为乙方独家委托服务报酬”。 而买家余先生这边的经历则是另一个版本：余先生告诉记者，看中俞女士这套房子后，尽管反复要求降价，但中介“好年华”称卖家坚守底价176万元。其间，余先生曾要求与俞女士直接面谈商量价格，中介则以“上家出国了”等理由推脱，不让双方碰面。3月2日，余先生才同意176万元的交易价格，并与中介签订了“居间协议”，同时与卖家签订“房地产买卖协议”。而为了不让买卖双方见面使得差价过早“暴露”，“居间协议”和“房地产买卖协议”上，房屋的售卖人都写着“胡某代”的字样，并非由俞女士的母亲亲自签署。 3月6日，“好年华”约上下家前往闵行区房地产交易中心操作过户，俞女士这才见到了余先生。当天，两名“好年华”工作人员各自领着俞女士和余先生，尽量不让双方有单独交流的机会，并在窗口摆弄好网签协议后，催促双方尽快签名。网签结束后，双方这才说上了话，当得知俞女士房子才卖150万元后，余先生又惊又气，但为时已晚。中介也不再回避买卖之间存在差价。 《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”《房地产经纪管理办法》中进一步明确，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”的行为。俞女士和余先生认为，“好年华”的操作是法规明确禁止的“吃差价”行为。 为了避免被坐实“吃差价”，“好年华”在操作时动了不少脑筋：在和上下家分别签订“托底”和“居间”协议时，“好年华”使用了不同的身份。居间协议上，居间方是“好年华”中介。但“托底”协议中，乙方则是一家名为“芳蕴”的中介。俞女士签约时曾质疑，胡某的解释是“芳蕴”和“好年华”实际是一家。但在纸面上，操作买卖双方的是两家不同的中介，差价产生于中介之间。 在完成首笔房款转账后，中介还要求和俞女士、余先生签订一份“补充协议”，明确余先生在支付尾款时需要将其中的26万元单独转给中介方，而不是给买方。 看似天衣无缝，但业内人士指出，中介的操作仍然有多个“漏洞”。买家余先生签订的居间协议中约定房价是176万元，而网签合同中又写着150万元，这已构成典型的“阴阳合同”。而在卖家俞女士这边，使用“托底”协议取代居间协议，操作是否合规也值得商榷。 3月17日，记者前往金平路33号“好年华”中介采访，一直守到中午近12时也没等到中介开门。记者拨打胡某电话也一直被转至AI语音留言。等待期间，记者前往附近的另一家中介询问，中介工作人员调取了系统内的资料，显示这家中介帮俞女士房子挂牌的价格为250万元，且今年1月刚刚维护过信息。得知目前已经以150万元价格售出，中介工作人员表示难以置信，摇了摇头欲言又止。记者本想隔天再去“好年华”蹲守胡某。岂料，17日下午，胡某主动打来电话，语气强硬地表示“不接受任何采访”“一切按照合同处理”…… 金平路33号“好年华”中介处，隔着玻璃门可以看到鹤北二街坊小区82平方米的房子中介标出的价格是220万。但俞女士的房子最终仅卖出150万。 签了所谓的合同，是否就能让中介逃避“吃差价”之嫌？记者咨询了上海易居房地产研究院副院长严跃进。他认为，中介和卖家签订“托底”协议的操作乍看没什么问题，且看上去对房东有利。中介的这种操作，动机明显不是以促进成交为导向，而是以最大化价格差作为经营导向，带有欺诈属性。操作中，中介肯定会刻意打压卖家房价，提高买家价格，将价格差做大。 严跃进指出，中介用两个不同的公司来操作，其实是想把买卖交易分割，规避监管。但本质上还是一笔交易，中间形成了两个不同价格，违背了房价要统一的原则。一笔交易出现了价格不一样的阴阳合同，也违反了中介公司的基本规范。 法院的判例更能说明问题。2023年4月，“上海高院”公众号公布了上海二中院审理的一起案件。案件中，中介以“订购协议”形式，先从卖家处购得房屋，并约定中介可以“转卖”取得溢价，最终中介加价7万元售出。法院审理认为，该模式属于中介公司“吃差价”行为，违背了中介人的如实报告义务，造成了购房人的损失。根据《民法典》规定，中介公司不得请求支付中介报酬，并应当赔偿损失。最终法院二审判令中介公司向买方人赔偿7万元。可见，不管中介采取何种方式掩饰，一套房买卖中存在价格差就是“吃差价”的行为。 眼下，房地产交易热度回升。严跃进提醒市民操作房屋买卖时要留心，遇到中介不让买卖双方见面谈价格的情况时就要警惕，同时应尽量选择正规中介来提供服务。如果发生类似问题，市民可就中介违规行为向房管部门进行投诉举报，以维护自身合法权益。